İpotekanın şərtləri asanlaşdırılmalıdır

Qubad İbadoğlu

Azərbaycan Demokratiya və Rifah (ADR) Hərəkatının sədri

İpoteka kreditləşməsi ilə bağlı dövlət büdcəsindən əlavə 200 milyon manat vəsaitin ayrılacağı xəbəri bu istiqamətdə müzakirələri yenidən aktuallaşdırdı. Hazırda həm rəsmi mövqelərdə və həm də ekspert qiymətləndirmələrində üst-üstə düşən mövqe ondan ibarətdir ki, ipoteka kreditləşdirilməsi sahəsində islahatlar aparılmalı və onun mexanizmləri təkmilləşdirilməlidir. Odur ki, mən də öz növbəmdə təkliflərimi mətbuat vasitəsilə hökümət və ictimaiyyətlə bölüşmək istərdim. Bu təklifləri təqdim etməzdən əvvəl mövcud vəziyyətin təhlilini vacib hesab etdiyimdən diqqətinizi Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) açıqladığı bəzi rəqəmlərə çəkmək istərdim. AİF-in verdiyi məlumata görə, 2007-ci ildən başlayaraq bu ilin birinci yarısına qədər bütün mənbələr üzrə 600 milyon manata qədər ipoteka kreditəri maliyyələşdirilib. Göründüyü kimi, bu ilin ikinci yarısı üçün dövlət büdcəsindən ayrılacaq 200 milyon manatlıq qoyuluş bu bazarda ciddi canlanmaya gətiirib çıxara bilər. Çünki ipoteka bazarının 9 il 6 ayda dövriyyəsində olan vəsaitin 33 faizi bu ilin yalnız 6 ayında sərmayə olunacaq. Deməli, bu, həm də pul kütləsinin tənzimlənməsi üçün əlavə risklər yaradacaq, belə risklərin idarə olunmasında gündən-günə zəifləyən bankların əsas iştirakçı kimi çıxış etməsi Mərkəzi Bankdan və AİF-dən ciddi qərarlar qəbul edilməsini zəruri edir.

AİF-in digər məlumatlarına görə, indiyə qədər verilmiş kreditlərin 24,55 faizi və ya 146 milyon manatından çoxu güzəştli şərtlərlə olub. Güzəştli kateqoriyaya aid borcalanların pay bölgüsü göstərir ki, onun 79.5%-i hərbi qulluqçulara verilib. İpoteka kreditlərinin regionlar üzrə pay bölgüsünün təhlili göstərir ki, cəmi kreditlərin 11679-u Bakıda, 1563-ü Sumqayıtda, 599-u Gəncədə, 142-i Naxçıvanda, 390-u isə digər rayonlarda verilib. Bu isə o deməkdir ki, indiyə qədər verilən kreditlərin 81,25 faizi Bakının payına düşüb.

Borcalanların yaşlarına görə pay bölgüsünün struktur təhlili göstərir ki, onun 37.5%-i 18-29 yaş arası, cinsi mənsubiyyətinə, 83.1%-i kişilərin, aylıq gəlirlərinə görə, borcalanlarının 35.3% -nin aylıq gəliri 1100 manatdan çox olub. Kreditlərin 92.6%-i çoxməznilli binada fərdi mənzil almağa yönəldilib. Alınan fərdi evlərin 42%-nin sahəsi 40-60 kv.metr arasında olub. AİF-in portfelində ipoteka predmetinin dəyərinin pay bölgüsü göstərir ki, kreditlərin 54.7% 30 – 60 min manat intervalındadır. Göründüyü kimi, mövcud vəziyyətin qiymətləndirməsi göstərir ki, sosial kreditləşmə paketi hələ də zəifdir, kommersiya kreditləri aylıq əmək haqları 1100 manatdan çox olanlar üçün daha əlçatandır, kreditlərin əhatə dairəsi əsasən Bakı və Sumqayıtdadır, onun alıcıları isə əsasən kişilərdir. Bu və digər cəhətləri nəzərə almaqla aşağıdakı təkliflərimi vermək istərdim.

– Əmanət bazarında gedən prosesləri nəzərə alaraq əmanətlərlə ipoteka kreditləri arasında birbaşa əlaqə yaradılmalı və mənzil almaq üçün yığıma vəsait yönəldənlərə əmanətləri vasitəsilə ipoteka kreditlərinə çıxış imkanları yaradılmalı və onlar üçün ilkin ödənişlər ləğv edilməli, əmanətlərdən əldə edilən faiz gəlirlər ipoteka kreditlərin ödənilməsinə yönəldilməlidir. Bu halda mənzil almaq üçün banklarda əmanət yerləşdirənlər əmanətlərini müvəkkil banklardan geri çəkməməklə həm ipoteka krediti götürə və həm də əmanətləri üzrə faiz gəlirlərini onun aylıq ödənişlərinə yönəldə bilər.

– İpoteka kreditəri üçün ilkin ödənişlərin məbləği ilə kreditin məbləği və müddəti arasında asılılıq yaradılmalıdıır. Kreditin müddəti artdıqca ilkin ödənişin müddəti azalmalı, az olduqda isə artırılmalıdır. Gənc ailələr və gənclər, regiondan mənzil alanlar üçün minimum ilkin qoyuluş tələbi ləğv edilməlidir.

– Borc alanların cinsi tərkibində dəyişikliyə nail olmaq üçün subay xanımlar və ailə başçısını itirmiş ailəli xanımlar da güzəştli kateqoriyaya daxil edilməlidir.

– Büdcə vəsaitləri ilə maliyyələşən ipoteka kreditləri üzrə illik faiz dərəcəsi kommersiya kreditləri üzrə 6 faizdən 4 faizədək, sosial kreditlər üçün 4 faizdən 2 faizədək aşağı salınmalı, müvəkkil banklar tərəfindən ilk 5 il üçün sabit faiz dərəcələri tətbiq olunmalı, sonrakı illərdə isə fazi dərəcələri ilə kreditin müddəti arasında əks əlaqə yaradılmalıdır. Yəni müddət uzandıqca etibarlı borcalanlar üçün faiz dərəcələri aşağı salınmalıdır.

– Kreditlərin maksimum məbləği hər iki növ (sosial və kommersiya) borcalanlar üçün eyniləşdirilməli və 100 min manatadək artırılmaldır.

– Kreditlər üzrə ödəniləcək aylıq məbləğ ipoteka üzrə yüklü hesab edilən əmlakın ən azı 50 faizi ən çoxu isə 70 faizinə qədər olmaldıır, bu interval aylıq gəlirin səviyyəsi ilə tənzimlənməlidir və ona uyğun optimallaşdırılmalıdır.